Edifício Garagem
Projeto do estacionamento encontra-se em fase de aprovação nos órgãos públicos.
Em um marco para a infraestrutura do clube, a Diretoria do Ipê convocou uma reunião com o Conselho Deliberativo na última quarta-feira, 3 de dezembro, para reapresentar e detalhar o projeto de seu novo Edifício Garagem. O encontro serviu para esclarecer as dúvidas dos conselheiros e reforçar a estratégia que está sendo cuidadosamente acompanhada pela Diretoria de Obras desde sua concepção, em 2023. O projeto arquitetônico, que já havia sido apresentado, e aprovado por unanimidade em reunião do Conselho Deliberativo em 2024 (vide blog publicado na época), faz parte de um plano de longo prazo para otimizar o fluxo de veículos e o conforto dos associados, que hoje contam com apenas 90 vagas (operando com manobristas).
Ampliação Estratégica e Sustentável
O Diretor de Obras e Manutenção, Paulo Maccaferri, apresentou o projeto que prevê um Edifício Garagem não residencial (NR2-13) com capacidade para 240 vagas fixas distribuídas em cinco pavimentos, sendo o último descoberto e área de serviços. O empreendimento terá controle de acesso automático e acessos independentes pela Rua Ipê e Avenida Ibirapuera (vide imagens ilustrativas). Existe ainda a possibilidade de ampliar mais vagas com serviço de manobristas, caso haja demanda em dias ou eventos específicos. Além disso, foi demonstrado o fluxo de movimentação do estacionamento atual, que tem 96 vagas fixas e com a utilização de manobristas é possível manter aproximadamente 140 carros ao mesmo tempo no pátio.
Uma das características mais importantes do desenho arquitetônico, assinado por Danilo Penna Arquitetos , é a implementação da "fachada ativa" (NR1-3) no térreo. Esse dispositivo, previsto na Lei de Zoneamento de São Paulo, concede incentivos urbanísticos por meio de áreas de uso não residencial no térreo com acesso direto à rua.
Manobra de Economia e Planejamento Urbanístico
A principal estratégia da Diretoria de Obras, que foi um dos pontos reforçados na apresentação de ontem, é a inteligência na utilização dos parâmetros urbanísticos. O projeto aproveita a mudança de zona de uso para ZEU (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana), que permite uma construção de até 4 vezes a área do terreno. Porém, caso o Ipê fosse utilizar todo o potencial construtivo, o clube teria que arcar com o custo da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), que nada mais é do que uma taxa extra para a prefeitura. Em razão disso o projeto apresentado prevê a utilização 0,99 do potencial, evitando assim esse valor para o município. A título de informação complementar, o valor estimado desta taxa gira em torno de 10 milhões de reais.
Outro ponto que foi amplamente debatido e explicado, diz respeito à possibilidade de, eventualmente, ampliar o prédio para obter mais vagas ou área a ser aproveitada pelo clube. Nesse momento Maccaferri detalhou o projeto de fundação da obra que está concebido para ampliar em 2 vezes a área construída atual.
Fachada Ativa
A "fachada ativa" em São Paulo oferece benefícios através de incentivos urbanísticos previstos no Plano Diretor Estratégico (PDE) e na Lei de Zoneamento (LPUOS). São eles:
- Incentivo de área não computável: Potencial construtivo extra para os empreendimentos com áreas de uso não residencial no térreo com acesso direto à rua. Essa área não é computada no Coeficiente de Aproveitamento (CA) do empreendimento, até um certo limite (que pode ser de até 50% da área do lote em Zonas Específicas como ZEU, ZC, etc., e 20% nas demais zonas).
- Implicação: Isso permite que o construtor adicione uma área construída extra no térreo sem gastar o potencial construtivo permitido para o restante do edifício. Em outras palavras, eles podem construir mais sem pagar a Outorga Onerosa (ou diminuir o valor dela para aquela área).
A proposta apresentada para utilização da FA, contempla uma oportunidade única de otimizar um espaço de 1.000 m² para eventos em um ambiente moderno e flexível, capaz de sediar eventos de diversos tamanhos. A gestão desse projeto, que atenderá às demandas do clube e ainda abrirá a possibilidade de criação de novas receitas, está prevista para ser liderada por equipe própria para otimizar os recursos e buscar oportunidades no mercado.
Próximos Passos
Com a fase de aprovação legal em andamento (envolvendo órgãos como DEPAVE, CONDEPHAAT e SMT-CET), a Diretoria já se antecipa para mitigar os impactos da obra e trabalha para acelerar os trâmites legais que são morosos, especialmente nessa época do ano. Existem equipes especializadas envolvidas e isso contribuiu significativamente para o avanço do projeto. Depois ultrapassadas as etapas de aprovação oficial, inicia-se uma nova fase com a elaboração do Projeto Executivo da Obra e contratação de uma gerenciadora que acompanhará toda a construção do edifício.
Com a Deliberação Favorável do CONDEPHAAT obtida em abril de 2025 , e o aceite do DEPAVE em julho de 2025 , o clube aguarda a aprovação final da SMT (Secretaria Municipal de Transportes) e CET (Cia de Engenharia de Tráfego) para protocolar o projeto na prefeitura e dar andamento nos projetos complementares e o projeto pré-executivo (iniciados em agosto e concluídos em setembro de 2025 ) e avance para o início da construção em 2026.
Por fim foi esclarecido que a diretoria já está se antecipando para criação de alternativas que venham ser aplicadas durante a fase de construção do edifício. A ideia que vem sendo estudada, contempla um serviço de estacionamento externo com translado (transfer circular) para os associados. O serviço será realizado através de vans climatizadas e confortáveis, operando em um trajeto contínuo entre o pátio do estacionamento do Metrô AACD e o Ipê Clube.